Sentenza 4892/2025 Corte Cassazione
Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che la restituzione anticipata dell’immobile non esclude di per sé il risarcimento per mancato guadagno, ma spetta al locatore dimostrare di essersi attivato per riaffittare il bene.
Nel caso di un contratto di locazione in cui il conduttore moroso ha riconsegnato l’immobile con mesi di ritardo, il locatore ha diritto al risarcimento per i canoni non percepiti fino alla naturale scadenza del contratto o fino alla stipula di una nuova locazione, solo in presenza di specifici comportamenti.
La riconsegna dell’immobile ripristina l’equilibrio patrimoniale del locatore ed il mancato incasso dei canoni successivi alla riconsegna non costituisce automaticamente un danno risarcibile.
Esistevano, fino a questa pronuncia, due orientamenti contrapposti in giurisprudenza:
Orientamento restrittivo: secondo cui, una volta restituito l’immobile, il locatore non avesse più diritto al risarcimento per mancato guadagno, in quanto riacquistava la disponibilità del bene e poteva riaffittarlo
Orientamento più ampio: la restituzione dell’immobile non escludeva automaticamente il risarcimento, ma imponeva al locatore di dimostrare concretamente il danno subito.
Con la pronuncia in esame, le Sezioni Unite hanno chiarito che:
La restituzione anticipata dell’immobile non esclude il diritto del locatore al risarcimento per i canoni non percepiti fino alla scadenza naturale del contratto o alla stipula di una nuova locazione, salvo l’onere di provare di essersi attivato per riaffittare l’immobile.
Se il locatore rimane inattivo, la richiesta di risarcimento potrebbe essere respinta, perché il danno potrebbe dipendere dalla sua inerzia.
Per i locatori, dunque, diventa fondamentale raccogliere prove concrete dell’attività di ricerca di un nuovo inquilino, come annunci pubblicitari, incarichi ad agenzie immobiliari, richieste di locazione ricevute.
Per i conduttori, la sentenza chiarisce che la restituzione anticipata dell’immobile non li esonera automaticamente dal risarcimento dei danni prodotti.
In buona sostanza il locatore non può pretendere un risarcimento automatico per i canoni mancati, ma deve dimostrare di aver fatto tutto quanto in suo potere per riaffittare l’immobile.
