Sentenza 7489/2025 Corte Cassazione
In buona sostanza, il proprietario di un immobile non è automaticamente responsabile dei debiti condominiali sorti prima dell’acquisto.
Nel caso preso in esame, erano contestati debiti su un immobile acquistato nel 2010, mentre la delibera condominiale per lavori di ristrutturazione risaliva al 2005.
La sentenza definitiva di condanna del condominio, però, era del 2016: per cui era stato notificato un precetto di pagamento anche al nuovo proprietario.
Proposta opposizione all’esecuzione, in quanto estraneo al debito, non essendo condomino all’epoca della delibera.
Sancito che, ai sensi dell’art. 63 c.c., il condomino risponde pro quota dei debiti condominiali, solo se proprietario al momento della delibera che ha generato l’obbligazione.
La giurisprudenza consolidata conferma questo indirizzo e la rappresentanza processuale dell’amministratore ex art. 1131 c.c. non è assoluta: ovvero non può vincolare il singolo condomino per vicende a lui estranee.
La Cassazione ha ribaltato la decisione della Corte d’Appello: la sentenza contro il condominio ha efficacia esecutiva, ma non impedisce al singolo condomino di eccepire la propria estraneità.
Se il debito nasce prima dell’acquisto, “il nuovo proprietario può opporsi all’esecuzione facendo valere una eccezione personale. Questo perché la sua posizione non era rappresentabile nel giudizio contro il condominio, e non poteva essere veicolata dall’amministratore”.
Il giudicato formato nel processo contro il condominio non si estende automaticamente ai singoli condomini, che possono sollevare l’eccezione anche in sede esecutiva, senza dover intervenire nel giudizio originario.
La Cassazione in conseguenza ha accolto il ricorso del singolo, cassando la sentenza impugnata e rinviando la causa alla Corte d’Appello, in quanto il credito verso il condominio era sorto prima che egli ne diventasse parte.
